図１は、よくある雛壇の住宅地をあらわしています。図１を見て[多段擁壁]を認識できていないあなたには、以下の説明をご覧いただけると幸いです。
図１のような不適格擁壁が存在する土地があります。
下川さんは、この土地を購入し、古い建物を取壊し、新しく擁壁を造り、その後、新築住宅を建てる予定です。（図２参照）
上記の図２で示しているのが、多段擁壁の関係です。
では、何故この図２が、下川さんになんのリスク（損害）を与える可能性があるのでしょうか？以下に説明をしていきます。
下記の図３は通常の高さ５ｍのRC擁壁をイメージした図です。ここで注目してほしいのが、底盤後ろから引かれている35°のラインです。
注：この３５°の角度は、土質により変化します。 ここで示している35°は、土質を関東ローム層で想定しています。（目次３０ページ参照）
ここで上記図３の３５°ラインを下川さんの計画に当てはめてみます。
下記の図4は、下川さんが計画したＲＣ擁壁の構造基準で考えた場合の、土圧計算の影響エリアです。
「なんで、下川さんが上川さんの土圧まで受け留めなければいけないの？」
このように感じる方もいると思います。
しかし、土圧に境界はありませんし、擁壁の構造基準は、あくまでも敷地の安全性が優先されます。
そこで図５は、図3と図４を並べてみたものです。
ではこの図面５が、下川さんになんのリスク（損害）を与える可能性があるのでしょうか？
図５の左側の図は、通常の高さ５ｍのRC擁壁です。
そして、右側のRC擁壁は、通常の高さ５ｍではなく、上川さんとの敷地の段差２ｍを考慮した、高さ７ｍのＲＣ擁壁の構造で設計しなければなりません。
仮に、左側の図の通常の高さ５ｍのRC擁壁を1000万円で造り直す計画で土地を購入した場合に、右側の多段擁壁になると１．５倍以上〜２倍の費用が掛かる場合が多々あります。そうするとＲＣ擁壁工事の費用が、１５００万円〜２０００万円に跳ね上がります。
いきなり、当初の計画よりも、５００万円〜１０００万円の予算オーバーとなります。
土地を買う時に、「多段擁壁のことなんて、仲介業者から聞いてないよ〜」
ローンの増額をするか？ 擁壁工事を諦めるか？ 家の予算を削るか？ 最初から分かっていたら、「値段は少し高いけど高低差のない土地があったのに」、いずれにしろ最初から多段擁壁のリスクを理解していたら、「こんな土地は買わなかったのに・・・・・（後悔）」
最後まで、お読み頂きましてありがとうございます。
ここで説明をさせて頂いた内容は、代表的な事例を、分かり易く説明をさせて頂いたつもりです。現実の土地取引の場合には、その他の問題も含め、複雑な事例があるのが現実です。これから土地を買おうとしているあなたは、購入後に後悔をしないよう、自己防衛することを忘れないでください。
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